+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Можно ли оценить здание без земельного участка

Местонахождение: Санкт-Петербург mir сообщал а : Речь идет об оценке здания, без учета стоимости земельного участка. Об экономическом аспекте. Нормативный и юридический аспекты, это все же "вид с боку". Цель оценщика как "очистить" стоимость здания от вклада в эту стоимость ЗУ таким образом, чтобы наиболее полно учесть ожидания типичных участников рынка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 12 КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка. Когда здание оценивается без земли? В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли: для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба; если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества; если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается.

Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы: доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости; затратный подход , который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа; сравнительный подход , базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу.

При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов. Подходы оценки зданий без земли и проблемы их применения Ключевые проблемы при оценке зданий без земельного участка непосредственно связаны с особенностями определения стоимости недвижимости. Здание является улучшением земельного участка, его неотъемлемой частью, вкладом в первоначальную стоимость земли. При этом, как правило, цена земли в комплексе с понесенными на строительство затратами не равняется стоимости единого объекта недвижимости.

Сегодня в оценочной практике не существует методик, позволяющих в полной мере учесть влияние данного фактора. Рассмотрим подробнее, какие проблемы применения оценки зданий без земельного участка возникают при использовании разных подходов. Оценка стоимости затратным подходом осуществляется на основании расчета затрат, требуемых на построение двух абсолютно идентичных зданий по аналогичному проекту, из тех же строительных материалов.

Но при использовании данного подхода во внимание не берется такой важный фактор, как месторасположение строения. При этом очевидно, что объект, построенный в центре города или в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже, чем аналогичный объект на окраине. Кроме того, в рамках затратного подхода возникают проблемы определения уровня износа, что непосредственно влияет на цену объекта.

Сложность определения износа связана с: неактуальностью информации о физическом износе в технических документах; отсутствием сведений о проведенных капитальных или косметических ремонтах; невозможностью определить реальный уровень износа, основываясь на визуальном осмотре.

Проблемы оценки недвижимости без земельного участка также возникают при использовании сравнительного подхода. Необходимо учитывать, что строение невозможно продать без земельного участка. При этом, чтобы оценить стоимость самого здания, необходимо из стоимости единого объекта недвижимости извлечь цену земли. Осуществить подобные расчеты достаточно сложно в связи с рядом проблем: недостаточная развитость рынка.

Конечно, в регионах с развитым рынком земли оценка стоимости земельных участков , как правило, не вызывает сложностей. Но в случае малоразвитого рынка и отсутствия необходимых исходных данных для сравнения оцениваемого объекта с аналогами, возникает необходимость применять корректировки с учетом местоположения; высокая степень износа.

Для очень старых строений или зданий, пострадавших в результате чрезвычайных происшествий, простые методы выявления стоимости попросту не работают. В подобном случае требуется проведение тщательного анализа состояния постройки и определение пригодности к эксплуатации либо необходимости сноса и оценки по годным остаткам; размер земельного участка.

Нередко возникают случаи, когда размер земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации оцениваемого здания.

В подобной ситуации приходится проводить дополнительные исследования с целью определения излишней площади земли. Кроме того, излишняя площадь может быть и у объекта-аналога. В данном случае методика оценивания также во многом зависит от развитости рынка, кроме того, в условиях отсутствия достаточной информации об аналогичных сделках оценщику приходится применять большое число корректировок, что напрямую влияет на итоговый результат.

Особенности проведения оценки зданий без земли с использованием доходного подхода связаны со сложностями: прогнозирования будущих денежных потоков; определения ставок дисконтирования и капитализации; распределения денежных потоков между зданием и землей.

На практике в качестве прогнозируемых доходов, как правило, используются арендные ставки для оцениваемой недвижимости, определяемые с помощью сравнительного подхода.

Главная сложность заключается в том, что зачастую в аренду сдаются помещения, в связи с чем возникает необходимость применения дополнительных корректировок. При этом результаты оценки в значительной степени зависят от развитости рынка. Кроме того, при необходимости выделения доходов от сдачи здания и земли по отдельности, возникают те же проблемы, что и при использовании сравнительного подхода.

Поделиться с друзьями в соц.

Петров Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В этой статье выясним, как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Кроме того, рассмотрим необходимость указания кадастрового номера земельного участка в договоре, который предусматривает приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, и другие вопросы. Частью первой ст. В свою очередь, вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности ст. Так, согласно ст. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Проблемы при оценке зданий без земельного участка

В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка. Когда здание оценивается без земли? В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли: для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба; если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества; если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника. В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости.

Вы точно человек?

Примерное соглашение о сотрудничестве Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и организации, осуществляющей образовательную деятельность, в решении задач подготовки переподготовки арбитражных управляющих О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения. Рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25. Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ 30. При применении пункта 5 статьи 20 ЗК РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность, необходимо учитывать следующее. Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости недвижимости: как оценить стоимость загородного участка и дома - ПЯТИМИНУТКА
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.

Право на земельный участок под приобретенной недвижимостью

.

.

.

Показано, что в случае оценки застроенных земельных участков обороте как зданий и сооружений без земельных участков, на которых они.

Особенности земельного участка как объекта оценки

.

Экономколлегия ВС определила правила игры при покупке зданий без земельного участка

.

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Зинаида

    Мне кажется это отличная идея. Полностью с Вами соглашусь.

© 2019 lingold.ru